Загородное Подмосковье: итоги года и прогноз на будущее

На загородном рынке наступило время придирчивого покупателя. Люди очень внимательно выбирают себе загородное жилье, отсекая неинтересные им предложения. Поэтому хорошо продавались в 2013 году проекты, которые сумели угодить будущим жителям. Эта же тенденция будет актуальна и для наступившего 2014 года.


Как рассказала «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Татьяна Румянцева, руководитель отдела продаж девелоперской компании «Высота», на протяжении почти всего 2013 года рынок загородной недвижимости был очень спокойным - сделок заключалось мало, новых заметных проектов не анонсировалось. Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН», также подтвердила, что в 2013 году новых предложений стало меньше. «За весь период не вышло ни одного проекта элитного сегмента», - добавила Ольга Ясько, директор отдела аналитики, Knight Frank Russia & CIS.

По данным аналитического центра ОАО «ОПИН», число новых поселков сократилось более чем на 30%. Даже в весенний период, традиционно характеризующийся увеличением покупательской активности, сетуют аналитики, спрос снизился на 30-50% по некоторым загородным проектам. Похожая ситуация сложилась и на рынке загородной недвижимости Ленинградской области. Как сообщила Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль», в целом, количество сделок, заключенных за три квартала 2013 года, на 30% меньше, чем за аналогичный период 2012 года. По мнению эксперта, подобное снижение обеспечили проекты-неудачники, чаще всего выведенные на рынок еще до кризиса и не соответствующие актуальному спросу.

Однако к участкам без подряда интерес покупателей в 2013 году не ослабевал, утверждает Игорь Богданов, коммерческий директор УК ТМ «Своя земля». Объем спроса в этом сегменте составил 60% в структуре общего спроса на рынке загородной недвижимости Подмосковья.
«Конкуренция усилилась, что не привело к коррекции цен, однако улучшило качество предложения на рынке, - говорит Дмитрий Гордов, исполнительный директор, партнер девелоперской группы «Интегра». - Спрос еще больше сместился в проекты с высокой степенью готовности, где люди могут насладиться загородной жизнью «здесь и сейчас».

Еще, как добавила Ольга Ясько (Frank Russia & CIS), стало очевидным превалирование мультиформатной малоэтажной застройки над традиционными коттеджными монопоселками: в количественном отношении, по данным эксперта, мультиформатных поселков на 89% больше.

Кроме того, по мнению Натальи Картавцевой («ОПИН»), в 2013 году банки стали более открыты для заемщиков. Благодаря попыткам сделать кредитные программы более интересными, ипотека стала востребована не только на рынке предложений экономкласса, но и для покупателей недвижимости бизнес- и элиткласса.

Достижения избранных

Для компаний, реализующих адекватные проекты, минувший год был удачным. Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton, хотя и отметила, что потенциальных клиентов и просмотров в компании было меньше, но все-таки бОльшая часть тех, кто обратился с запросом на приобретение загородной недвижимости, совершили покупку.

«Проекты компании «33 Поселка» были достаточно успешными», - сообщил Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». Весной и в начале лета в компании был отмечен бурный всплеск продаж, когда практически было завершено строительство инженерных сетей, благодаря чему реализовался «отложенный спрос». А в предновогоднее время высокую активность покупателей обеспечила акция «Лови момент!», во время которой действовала скидка в 10% на стоимость земли. Успешно стартовал новый проект «Талицкие берега», - покупателей привлекла цена на начальной стадии продаж. Впрочем, эксперт признает, - в целом, темпы реализации проектов компании «33 Поселка» вряд ли можно назвать типичными для рынка.

Хорошим 2013 год стал и для компании «Экодолье». Константин Филиппишин, генеральный директор управляющей компании «Экодолье», сообщил, что компания стала национальным лидером в строительстве индивидуальных домов. В «Экодолье» запустили два новых проекта - в Екатеринбурге и Самаре, приступили к проектированию еще двух - в Подмосковье и Калуге. Стабильно развивался проект в Оренбурге, подходит к завершению проект в Обнинске. Увеличился объем кросс-сделок, когда люди приобретают жилье по рекомендации своих знакомых из других регионов.

«Осенью 2013 года УК ТМ «Своя земля» вывела на рынок новое уникальное предложение — «социально доступный продукт», - рассказывает Игорь Богданов («Своя земля»). - По цене от 399 тыс. рублей клиент может приобрести участок площадью 7 соток в поселке с общим ограждением дорог, электричеством, газом и водопроводом при удалении от МКАД на 70-90 км».

Как сообщил Сергей Иванов, директор департамента по маркетингу и рекламе Kaskad Family, цены на удачные проекты его компании только росли. Например, в поселке таунхаусов «Домодедово Таун» продажи начались в 2012 году, и начальная стоимость реализации одного таунхауса была 4,4 млн руб., сейчас она составляет 7,9 млн руб.

События и тенденции

В числе важных событий прошлого года для рынка загородной недвижимости Подмосковья эксперты назвали изменения в градостроительной политике властей. Константин Филиппишин (УК «Экодолье») отмечает, что областные власти всерьез взялись за контроль документов, норм, разрешений. В лучшую сторону изменился и подход к обеспечению проектов социальной инфраструктурой – теперь без нее ничего не строится.

По наблюдениям Игоря Богданова («Своя земля»), прослеживается четкая тенденция к наведению порядка на рынке земли в Подмосковье. Власти активно занялись вопросом целевого использования земель сельхозназначения, появились жесткие рычаги, заставляющие нерадивых собственников исполнять свои обязательства. Например, стали требовать согласовывать проекты планировки новых дачных поселков с местными администрациями, чтобы все соответствовало СНиПам, чтобы в проекты закладывались дороги, инженерная инфраструктура. Это будет способствовать уходу с рынка «случайных девелоперов» – компаний, быстро реализующих свои проекты по заниженным ценам, но не исполняющих свои обязательства перед покупателями. В настоящее время, по мнению эксперта, доля «случайных девелоперов» составляет около 30-35% от общего числа участников рынка.

Для реализации успешных девелоперских проектов важен дорожный вопрос. Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blaсkwood, отметила развитие транспортной сети в 2013 году – это реконструкция существующих трасс, строительство платной дороги северного обхода Одинцово, завершение реконструкции развязки в Люберцах.

По мнению Константина Филиппишина («Экодолье»), строительство центральной кольцевой автодороги, о котором заявили власти, неминуемо повлечет серьезное развитие всей области и капитализацию тех земель, которые находятся рядом.

Куда смещается спрос: на все готовое

Как замечает Игорь Богданов («Своя земля»), покупательский спрос начал ощутимо смещаться в сторону участков с коммуникациями, поскольку многие компании-временщики обещали своим клиентам провести коммуникации в перспективе, но не сделали этого.
Да и вообще, готовый продукт пользовался успехом у покупателя. По словам Сергея Мусолина, управляющего партнера компании Atlas Development, в экономклассе это главным образом таунхаусы, в бизнес- и премиум-сегментах – качественные коттеджи в организованных поселках, в том числе – мультиформатных.

Татьяна Румянцева, руководитель отдела продаж девелоперской компании «Высота», выделила возросшие объемы продаж домов с ремонтом. Таким образом, считает эксперт, все большее число покупателей доверяет вопросы обустройства девелоперам, не желая тратить время, деньги и нервы на самостоятельный ремонт.

Рост цен минимальный

Излишне спокойная ситуация со спросом на загородном рынке Московской области отражалась на ценах. В целом, по подсчетам Максима Рудницкого, директора М9land, цены топчутся на месте. По оценке Александра Дубовенко, учредителя компании «ГУД ВУД», они росли в пределах инфляции, на 5-10%.

Константин Филиппишин («Экодолье») подчеркивает, что заметный рост цен наблюдался только в успешных проектах, причем в некоторых он достигал 20-25%. «В неудачных же проектах девелоперы вынуждены были не только не повышать цены, но и проводить скрытое понижение цен посредством предоставления различных скидок, проведения акций», - отметил эксперт.

А вот Наталья Картавцева (ОАО «ОПИН») по итогам 2013 года увидела снижение цен во всех сегментах рынка организованных коттеджных поселков. Элитный сегмент потерял 2% от средней стоимости квадратного метра: на конец декабря этот показатель составляет $4700 на первичном рынке с учетом стоимости земли. Средняя стоимость квадратного метра на домовладения в поселках бизнес-класса за год снизилась на 11% и составила $2450. Цены на коттеджи и таунхаусы в поселках экономкласса за 2013 год снизились на 2,5% и составляют $1450 за кв. м.

Прогноз на 2014-й

Что ждет рынок загородной недвижимости в 2014 году и как изменятся цены предложения - с таким вопросом журнал www.metrinfo.ru обратился к своим экспертам:

Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton:
Прогнозировать рост цен вряд ли имеет смысл, скорее всего, этого не случится. А вот рост активности, скорее всего, будет, особенно если проблемы с банками не прекратятся.

Дмитрий Гордов, исполнительный директор, партнер девелоперской группы «Интегра»:
Цены буду иметь разную динамику, и «средняя температура по больнице», которая, скорее всего, не изменится, вряд ли будет правильно отражать ситуацию на рынке. Качественные ликвидные объекты будут дорожать (могут и на 30-40% за год), проблемные и переоцененные - будут и дальше дешеветь.

Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина»:
Цены будут расти в пределах инфляции, за исключением нежизнеспособных проектов, которые могут продемонстрировать резкое снижение стоимости «квадрата» весной-летом 2014 года. Борьба за покупателей усилится, и это станет толчком к развитию всего рынка: как известно, рост конкуренции в конечном итоге приводит к повышению качества реализуемых проектов.

Сергей Иванов, директор департамента по маркетингу и рекламе Kaskad Family:
Цены на загородную недвижимость в основном будут расти в пределах инфляции и составят не более 5-7%. Возможно, на некоторых направлениях рост цен будет менее заметен, на каких-то – более, например, на пользующихся спросом – Новорижском, Пятницком, Киевском, Каширском, Калужском шоссе. В любом случае, практика показывает, что рост или снижение цен будет зависеть от спроса, а также от некоторых макроэкономических, законодательных и политических факторов.

Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства группы компаний «Гео Девелопмент»:
Цены скорее продолжат топтаться на месте, нежели покажут какую-то существенную динамику. Объем предложения на рынке первичной недвижимости достаточно высок, рынок насыщен предложениями разного формата, от комфорткласса до элитки.

Максим Рудницкий, директор М9land:
Рост цен в 2014 году возможен только в ближайших к Москве поселках и Новой Москве. Дальние поселки, вероятно, будут стагнировать из-за избытка предложения.

Metrinfo.ru

Поиск по комментариям


Оставить комментарий
Ответ для
Прикрепить изображения
Загружаем.. Загружаем..
pic
Добавить аватарку
Загружаем.. Загружаем..

Уважаемые представители земельных компаний, если Вы считаете, что какой либо из отзывов на нашем сайте не соответствует действительности, Вы можете прислать нам письмо с опровержением и документами фактически подтверждающими то что отзыв не отражает действительности на адрес info@zemotziv.ru и после проверки модератором сайта отзыв будет удален.