Загородные мультиформатные поселки: есть что выбрать

Мультиформатные коттеджные поселки увеличивают свое присутствие в Подмосковье. Все чаще на одной территории застройщики предпочитают возводить и коттеджи, и таунхаусы, и многоквартирные малоэтажные дома. А ведь совсем недавно девелоперы отнюдь не приветствовали смешение форматов.


Как объяснила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства группы компаний «Гео Девелопмент», совмещение жилья разного формата в пределах одного жилого комплекса повышает ликвидность поселка для девелопера, привлекает покупателей с разной платежеспособностью, и дает возможность диверсификации рисков за счет расширения линейки продуктов.
Кроме того, снижается себестоимость и конечная цена квадратного метра во всем ЖК, добавляет Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». Поэтому жилье в таких поселках обходится в большинстве случаев дешевле, чем в моноформатных.
Потребителям «многоформатность» интересна тем, что позволяет экономить на коммунальных платежах и обещает развитую инфраструктуру.
Сегодня рост популярности подобных проектов можно рассматривать как одну из тенденций подмосковного рынка недвижимости, считает Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless (застройщик ЖК «Загородный Квартал»): за последний год количество продаж в них увеличилось приблизительно в полтора раза.
Но чтобы завоевать популярность, мультиформатным поселкам потребовалось время. «Когда в 2010 году мы вышли с проектом города-спутника Новое Ступино, - рассказывает Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group, - никто не верил, что совмещение в рамках одной концепции коттеджей, дуплексов, таунхаусов и многоквартирных домов будет востребовано у покупателя».
В угоду спросу меняется и предложение. Если в 2008-2010 гг. наиболее популярным «составом» на рынке были «коттеджи + таунхаусы», то сегодня, по оценке Олега Птушкина, заместителя генерального директора ГК «МИГ-Недвижимость», новые мультиформатные поселки ориентируются на охват более широкой целевой аудитории и предлагают квартиры в малоэтажных домах, таунхаусы с различным количеством секций (от 4 до 10) и коттеджи различной площади.
За годы продвижения мультиформатных поселков на загородный рынок Подмосковья сформировалась своеобразная целевая аудитория. По наблюдениям Ольги Кисариной, директора по маркетингу и продажам УК «Экодолье», часто покупателями в таких поселках становятся члены одной семьи: молодые приобретают таунхаус или квартиру, родители - дом. Бывало, что родители, живущие в коттеджах, покупали в подарок молодым на свадьбу таунхаус. Есть также целые улицы, где живут коллеги (например, улица МЧС, на которой купили себе жилье спасатели).
По данным Vesco Consulting, из всего объема предложения в 856 поселках, 57,8% приходится на участки без подряда и 42,2% - на комплексную застройку, где доля мультиформатных поселков с тремя объектами продаж не превышает 1,3% (11 поселков). Сочетание двух типов домовладений встречается гораздо чаще: коттеджи + таунхаусы - 51 поселок (6%), коттеджи + апартаменты - 3 поселка (0,4%) и таунхаусы + апартаменты - 6 поселков (0,7%). Как добавила Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting, по числу коттеджных поселков данного формата в настоящее время лидируют три подмосковных шоссе – это Новорижское, Горьковское, Дмитровское (17, 13 и 7 поселков соответственно). По числу выставленных объектов на продажу лидер Горьковское шоссе (2011), второе место занимает Дмитровское шоссе (1226) и третье – Новорижское, где экспонируется 876 вариантов.

Выбор больших семей
Быстрые продажи – основной стимул для застройщиков, реализующих мультиформатные поселки. По словам Марины Денискиной («Гео Девелопмент»), самыми первыми «выметаются» с рынка дешевые квартиры в малоэтажных комплексах. Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, считает, что в силу того, что коттеджи и таунхаусы, входящие в состав мультиформатного комплекса, имеют явные преимущества, то и продаются они в несколько раз лучше, чем в моноформатных поселках. Это связано с несколькими факторами. Первый – центральные коммуникации: подключение к ним позволяет жителям коттеджей, таунхаусов, дуплексов в мультиформатном поселке платить за коммунальные услуги на 30% меньше, чем если бы они жили в монопоселке. Второй: в поселках, где живет много людей, создается сбалансированная инфраструктура, которая жизнеспособна лишь при достаточно большом спросе на услуги. Многие инфраструктурные объекты (от магазинов до фитнес-залов) не выживут в небольшом поселке.

К наиболее успешным проектам по темпам продаж в 2013 году эксперты Urban Group относят: ЖК «Город Набережных» (Химки), ЖК «Мечта» (4 км от Лобни), ЖК «Западная долина» (21 км по Киевскому шоссе), ЖК «Загородный Квартал» (Химки). В частности, Ирина Мошева (СП RDI & Limitless) рассказала, что за 2013 год в ЖК «Загородный Квартал» было продано более 25 тыс. кв. м.

А в Altimus Development выделили Раrk Avenue (Новорижское шоссе, 23 км от МКАД). В поселке возводится 184 трехуровневых таунхауса и 7 корпусов с апартаментами. За квартал продается примерно около 14 таунхаусов. Также на хорошем счету ЖК «Девять» (Новорязанское шоссе, 4 км от МКАД). Комплекс состоит из 7 малоэтажных многоквартирных домов и 2 блоков таунхаусов. На данный момент возведен каркас второго корпуса и достроен подземный паркинг. Все таунхаусы распроданы.
Грамотная логистика
Смешивание форматов в одном и том же поселке игроками рынка загородной недвижимости оценивается неоднозначно. Довольно долго продержалось мнение, что такой подход ведет к заселению поселков людьми с разным достатком и, соответственно, социальным конфликтам. Для определенных сегментов рынка это справедливо. В частности, Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», считает, что если говорить об объектах премиум, то они не могут быть мультиформатными. «Покупатели таких коттеджей предпочитают жить в однородной социальной среде, - уверен эксперт, - в поселке с единой архитектурой, без малоэтажной застройки».
Не сторонник смешивания разных форматов в одном коттеджном поселке и Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина». «Форматы смешивать нельзя, и в наших инвестиционных проектах мы это мое сугубо личное мнение учитываем», - подтверждает эксперт.
Как правило, мультиформатные поселки – это в основном поселки категории эконом и бизнес-класса, говорит Владимир Щекин, генеральный директор компании Altimus Development, поэтому порог расслоения минимален.
Ольга Кисарина («Экодолье») на примере двух мультиформатных проектов своей компании - в Оренбурге и Обнинске - подтвердила, что никаких конфликтов не возникает. Более того, все жильцы мультиформатных поселков совместно участвуют в мероприятиях, которые проходят в поселках. «Практика показала, - говорит эксперт, - что при грамотном генплане: зонировании территории, обеспечении каждой из зон необходимым количеством парковых и прогулочных зон, хорошей транспортной инфраструктуре, наличии достаточной социальной и коммерческой инфраструктуры, поля для социальных конфликтов нет».
Илья Менжунов («Метриум Групп») также считает, что обезопасить поселок от любых недоразумений между жителями - это грамотно развести потоки целевой аудитории каждого формата. Ведь люди, приобретая коттедж или таунхаус, рассчитывают на некое спокойное, обособленное проживание вдали от городской суеты. А наличие в проекте многоквартирных домов несколько ущемляет интересы таких покупателей. Поэтому при проектировании важно сохранить обособленность каждой из зон, чтобы сделать проживание наиболее комфортным. Самые «лакомые» - привлекательные и дорогие - участки земли отводятся, как правило, под коттеджи и таунхаусы. Многоквартирные дома обычно строятся по периметру территории поселка. Фактически они огораживают территорию от дороги и неблагоприятных видов, и делается это, как правило, целенаправленно.
«Основная причина появления мультиформатных поселков связана не только с желанием девелопера диверсифицировать портфель, но и – как правило, в большей мере – с особенностями территории, на которой будет вестись строительство, - разъясняет Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». - Если с одной стороны участка проходит трасса, а с другой – находится лес, то девелопер в 90 процентах случаев будет строить ближе к дороге или инфраструктурный объект, или среднеэтажные, малоэтажные дома, как бы отгораживая ими жилой массив от шума, а ближе к лесу – индивидуальные дома или таунхаусы. Исходя их той устоявшейся практики, что жилье с более низкой стоимостью входного билета продается быстрее, даже при наличии не очень позитивного соседства – люди просто понимают, за что они платят меньше. У леса логичнее строить индивидуальные дома, поскольку это более дорогой продукт, цикл продаж его больше а притязания покупателей – выше».
Однако некоторые застройщики пренебрегают этими правилами и не прорабатывают зонирование должным образом, - констатирует Илья Менжунов («Метриум Групп»). В результате на рынке встречаются примеры совсем нелогичного расположения и совмещения разных форматов жилья. Например, когда коттеджи и таунхаусы располагаются в непосредственной близости от многоквартирных домов. И люди, которые покупают квартиры в высотных домах, как на ладони наблюдают из своих окон жизнь на индивидуальных участках. Или встречаются проекты, в которых часть поселка застраивается готовыми коттеджами, а другая часть выделяется под участки с подрядом или без. При этом на въезде в поселок застройщик располагает зону с незастроенными участками (которые продаются с подрядом или без), а в глубине – зону с построенными коттеджами. В данном случае люди, которые покупают готовые коттеджи, вынуждены много лет проезжать через зону, где будет идти вечная стройка. «Это, безусловно, негативный фактор, который однозначно скажется на продажах», - предупреждает эксперт.
Грамотная проработка проекта девелопером – базовая составляющая мультиформатных проектов, считает и Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». Если в поселке представлены малоэтажные дома и таунхаусы, но общественная зона маленькая и неудобная, то это серьезный минус – жильцам будет просто некуда идти, чтобы отдохнуть. А вот если в поселках бОльшая часть – коттеджи с собственными участками, то при расчете площади общественных территорий стоит учесть этот фактор.

По мнению Татьяны Алексеевой (Vesco Consulting), проблема заключается в том, что мультиформатные проекты реализуются на больших (от 40-50 га) земельных участках и наличие квартир и таунхаусов значительно повышает плотность застройки, что снижает ликвидность индивидуальных домов. Поэтому четкое зонирование по классам и типам домовладений с отделением зоны коттеджей, например, естественными зелеными насаждениями, а также строгое соблюдение очередности застройки – единственные меры по сочетанию на территории одного жилого комплекса жителей с разным финансовым порогом входа в проект.
Олег Птушкин («МИГ-Недвижимость») видит решение проблемы в соблюдении при строительстве поселков одного класса возводимого жилья. То есть когда и дома, и таунхаусы, и многоквартирные дома позиционируются в одном классе. Однако большинство девелоперов добавляет в существующую застройку более дешевые форматы. Например, если в поселке изначально строились или планировались коттеджи, то девелопер добавляет таунхаусы. Если уже были таунхаусы и, возможно, коттеджи, то добавляются многоквартирные дома.
Как пример эксперт назвал ЖК «Отрада» (6 км Пятницкого шоссе), который находится на территории элитного конноспортивного комплекса. Этот объект стал своеобразным «якорем» для жилищного строительства различных форматов: в течение нескольких лет были построены сначала административно-офисное здание с гостиницей, около 20 элитных коттеджей, дома с апартаментами, а в настоящее время возводится малоэтажный комплекс комфорткласса с подземной автостоянкой. Или ЖК «Ново-Никольское», который расположен в 22 км от МКАД, на территории в 155 га, и состоящий из 202 таунхаусов, 67 малоэтажных домов, 30 коттеджей класса люкс с бассейнами и 26 многоквартирных домов.
На практике, как подсчитала Марина Денискина («Гео Девелопмент»), как правило, 10-15% общего пятна застройки в многоформатном поселке отводится под многоквартирные дома, а основная часть поселка застраивается «доминирующим видом» — коттеджами или таунхаусами.
А Илья Менжунов («Метриум Групп») уверен в том, что идеальной формулы не существует – все мультиформатные проекты разные. В зависимости от стратегии развития на рынке можно встретить три типа таких проектов. Первый – когда доля таунхаусов и коттеджей в общей площади превалирует и занимает более 70% (например, ЖК «Журавли», ЖК «Мишино»). Второй – когда доля таунхаусов и коттеджей в общей площади занимает более 30-50%. Это касается проектов, которые изначально развивались как смешанные (например, ЖК «Западная долина», ЖК «Суханово Парк», ЖК «Загородный квартал»). Третий тип – когда доля таунхаусов и коттеджей в общей площади минимальна, порядка 10%. Яркие представители таких проектов - ЖК «Город набережных» и «Пятницкие кварталы».
Новые проекты
Несмотря на популярность мультиформатных поселков, 2013 год был небогатым на новинки. По словам Татьяны Алексеевой (Vesco Consulting), с начала 2013 года всего вышло три проекта, где реализуется несколько форматов недвижимости. КП «Мишино» (Ленинградское ш., 8 км от МКАД) возводится на площади 35 га и включает коттеджи, таунхаусы и апартаменты. Из объектов инфраструктуры в поселке предусмотрены: банковские отделения, отделения связи, магазины, ТРЦ, общеобразовательная школа и детский сад и др. Территория для отдыха представлена парковой зоной с искусственным прудом, набережной с прогулочной зоной, спортивными и детскими площадками, площадками для отдыха взрослого населения, велосипедными дорожками. Цена на коттеджи находится в диапазоне $451,8 - 573 тыс., квартира в таунхаусе обойдется $360 тыс., а в малоэтажном доме - $84,3 - 203,6 тыс.
КП «Ново-Никольское» строится на участке 155 га на Киевском шоссе в 23 км от МКАД. Объект также состоит из трех форматов недвижимости и включает в себя 202 таунхауса, 30 коттеджей с бассейнами, 67 малоэтажных и 26 многоквартирных домов. На территории предусмотрено строительство трех детских садов на 100, 150 и 40 мест, двух школ на 285 и 825 мест, спортивно-оздоровительного комплекса, общественно-делового и торгового центра, магазинов, библиотеки, гостиницы на 200 мест, а также семиэтажного паркинга. Цена на коттеджи варьируется от $690 тыс. до $1,2 млн, таунхаус можно приобрести за $235,1 - 332,8 тыс., а квартиры – за $101 - 509,9 тыс.
КП «Троицкая ривьера» располагается в 17 км от МКАД по Калужскому шоссе на берегу реки Десна. Это уже Троицкий административный округ Москвы. Жителям будет доступна вся инфраструктура академгородка. Территория, где развернулось строительство – 80 га, - включает только таунхаусы и апартаменты. Цены на объекте пока демократичные: $182 - 265 тыс. – за квартиру в таунхаусе и $85 - 215 тыс. – в малоэтажном ЖК.
Кроме названных объектов, поступивших в продажу, Ольга Кисарина («Экодолье») назвала свой проект на Дмитровском шоссе, который компания вывела в 2013 году. Пока, правда, идут только закрытые продажи тем, кто знает о компании и пришел по рекомендациям от жильцов в других проектах. Весной 2014 года стартуют открытые продажи. Объект расположен в районе деревни Шолохово, в 16 км от Москвы, на границе с городом Лобня. На территории в 100 га будет малоэтажный жилой комплекс, рассчитанный на более чем 3 000 жителей. Планируется строительство индивидуальных жилых домов, таунхаусов, нескольких трехэтажных квартирных домов. Проект будет полностью обеспечен собственной социальной (школа, детский сад, спортивные и детские площадки, парковые зоны) и коммерческой инфраструктурой. Все коммуникации будут центральными. Индивидуальные жилые дома, площадью от 110 кв.м обойдутся покупателям от 7 900 000 руб., таунхаусы от 88 кв.м от 3 950 000 руб.

Metrinfo.ru

Поиск по комментариям


Оставить комментарий
Ответ для
Прикрепить изображения
Загружаем.. Загружаем..
pic
Добавить аватарку
Загружаем.. Загружаем..

Уважаемые представители земельных компаний, если Вы считаете, что какой либо из отзывов на нашем сайте не соответствует действительности, Вы можете прислать нам письмо с опровержением и документами фактически подтверждающими то что отзыв не отражает действительности на адрес info@zemotziv.ru и после проверки модератором сайта отзыв будет удален.